Différences entre lot de copropriété et lot de volume
En principe lorsqu’un immeuble est divisé en lots il est obligatoirement soumis au statut de la copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois dans certains cas il est possible d’opter pour la division en volumes.
Deux questions restent alors en suspens : quelles sont les règles applicables à ces deux régimes juridiques ? Et quel est le régime juridique le plus adapté selon votre projet ?
Le régime de la copropriété
Le principe de la copropriété : le partage de la propriété du sol
Lorsqu’un immeuble est divisé verticalement la loi française prévoit obligatoirement l’application du régime de la copropriété avec la loi du 10 juillet 1965.
L’application de cette loi entraîne différents effets, dont la distinction entre les parties privatives et les parties communes.
Ainsi, chaque copropriétaire détient une partie privative (son appartement, sa cave, etc..), et une quote-part (un pourcentage) des parties communes (les couloirs, l’ascenseur, les cours et jardins, etc.).
Selon la quote-part des parties communes qu’il détient (indiqué dans le règlement de copropriété), il sera redevable d’un montant des charges de copropriété calculé proportionnellement. Le montant des charges de copropriété varie en fonction de la taille du lot privatif détenu, et de l’étage auquel vous êtes. Ainsi un propriétaire d’un 4 pièces au 3e étage paiera beaucoup de charges qu’un propriétaire de studio au rez-de-chaussée.
La copropriété : un mode d’organisation imposé par la loi
Lors de la création de la copropriété, deux documents sont indispensables : le Règlement de Copropriété, document écrit établi par un notaire et l’État Descriptif de Division, document graphique établi par un géomètre.
La vie de la copropriété est régie par différents organes : le syndicat de copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical de copropriété. Ils permettent notamment de voter le budget qui couvrira l’entretien et les travaux ou de voter les modifications du règlement de copropriété. Les votes en assemblée générale sont soumis à des règles très strictes de majorité et quorum.
Ce régime est très encadré. Toutefois il existe des situations où le régime de la copropriété n’est pas adapté. C’est notamment le cas de division d’immeubles où il existe peu de parties communes voir aucune. Nous allons donc voir dans quelles hypothèses la division en volumes trouve son application et comment elle s’organise.
La division en volumes
La division en volumes reste une option possible lorsque l’on divise un immeuble de manière verticale. Il n’y a pas de partage de la propriété du sol puisque cette division de la propriété s’opère en trois dimensions et concerne des volumes.
Le principe de la division en volumes : chacun chez soi
Pourquoi vouloir recourir à une division en volumes alors que la loi française prévoit déjà un régime de division d’immeuble complet ?
L’organisation en volumes paraît pertinente pour des opérations complexes et/ou très hétérogènes (présence de logements d’habitation, avec un centre commercial en rez-de-chaussée et un parking public en sous-sol). En effet avec le régime de la copropriété il n’est pas possible d’inclure des lots du domaine public.
L’application de la division en volumes la plus connue étant celle dans le quartier de la Défense où doivent coexister des bâtiments privés de bureaux et divers ouvrages du domaine public de l’État ou des collectivités territoriales.
Ainsi, la division en volumes vient au secours de ce type d’immeuble, et permet de distinguer chaque lot privatif et également d’organiser l’ensemble immobilier avec des servitudes réciproques. En effet dans ce type de division, il n’existe aucune partie commune même si en pratique les utilisateurs peuvent être amenés à passer par certains espaces de passage commun.
La division en volumes ne dispose pas de cadre légal, ainsi c’est la liberté contractuelle qui prévaut.
La division en volumes : un mode d’organisation réservé aux immeubles complexes
Les documents constitutifs lors de la création des volumes sont : le cahier des charges rédigé par un notaire et l’État Descriptif de Division en Volumes établi par un géomètre.
Comme le cahier des charges bénéficie d’une liberté contractuelle très large, il convient d’être vigilant sur sa rédaction, car c’est sur la base de ce document que sera organisé le fonctionnement de l’immeuble. Il contient également la liste de servitudes perpétuelles qui s’appliquent sur les lots privatifs permettant la circulation des individus ou encore le passage des canalisations. Il prévoit aussi les règles d’organisation de l’organe délibérant qui peut être constitué sous forme d’une association foncière urbaine (AFUL), d’une association syndicale libre (ASL), ou d’une association soumise à la loi de 1901.
En effet dans la division en volumes il n’existe pas d’espace commun. Tous les lots sont privatifs. Ainsi même un couloir qui est utilisé par plusieurs propriétaires de l’immeuble appartient à un des propriétaires de volume. C’est pourquoi celui-ci doit consentir au profit des autres propriétaires une servitude de passage perpétuelle qui permettra d’organiser sereinement l’immeuble.
A noter que ces deux régimes de division immobilière ne pas forcément concurrents et peuvent coexister. Prenons l’exemple d’un immeuble régi par la copropriété sous lequel se situe un parking public : la copropriété et le parking public peuvent constituer chacun un lot de volume, dans une subdivision en volumes.
En résumé, vous aurez compris que l’organisation de l’immeuble divisé n’est pas toujours simple. Il existe d’une part un régime très encadré par la loi, le régime de la copropriété. Et d’autre part un deuxième régime, la division en volumes, beaucoup plus libre, qui se base essentiellement sur des accords contractuels, mais qui ne peut être appliqué uniquement lorsque la copropriété ne s’applique pas de manière automatique.
Comme le régime de lot de volumes n’est pas encadré, il est plus libre mais également moins protecteur et plus risqué si le cahier des charges n’est pas rédigé par un professionnel.
En effet des règles de vote qui n’ont pas été assez bien encadrées dans l’acte peuvent conduire le propriétaire à se voir imposer des décisions beaucoup plus facilement que sous un régime de la copropriété. Il convient donc d’être vigilant et de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou du droit pour y voir plus clair.
